Definición
Las valoraciones inmobiliarias de un inmueble consisten en estimar su precio más adecuado, con relación a sus características y al estado del mercado inmobiliario en un momento preciso.
La principal diferencia respecto a una tasación reside en la oficialidad y en la finalidad que involucra cada caso. Mientras que una tasación tiene carácter legal y su finalidad suele ser alguna de las anteriormente expuestas (concesión de una hipoteca, reparto de una herencia, etc.), una valoración está más dirigida a propietarios que quieren vender y necesitan obtener un precio de venta aproximado.
Las valoraciones inmobiliarias están sujetas a factores exógenos (oferta y demanda) y a factores endógenos, directamente relacionados con el propio inmueble (suelo, construcción, gastos y beneficio).
Factores endógenos:
- Valor del suelo. El suelo es el componente del inmueble que más representación económica aporta al valor del mismo. El suelo es, asimismo, el que soporta los mayores incrementos y el que está sometido a las mayores presiones especulativas. El suelo es, por tanto, el componente que más encarece el valor del inmueble.
Los suelos de uso residencial, comercial y oficinas son los que experimentan un mayor aumento de valor.
- Valor de la construcción. El valor de construcción corresponde siempre a un valor por contrata de la construcción realizada. Este criterio se aplicará con independencia de la tipología de construcción y de la edad de la misma
- Gastos necesarios y beneficio previsto. El tercer componente del valor de un inmueble en construcción o en promoción, corresponde al conjunto de gastos ocasionados en el desarrollo del proceso constructivo. Debiéndose, por tanto, incluir en este apartado los impuestos, honorarios y licencias, generados por la adquisición del suelo, la ejecución de las obras y la transmisión de la misma. De igual modo, se deberán incluir el beneficio del promotor y los gastos de promoción.
Principios de las valoraciones inmobiliarias
Se contemplan en la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por ORDEN EHA/3011/2007, de 4 de octubre, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Estos principios están recogidos en el artículo 3 de dicha Orden.
Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas cuando valoren para cualquiera de las finalidades integradas en el ámbito de aplicación de la presente Orden deberán hacerlo aplicando, en los términos establecidos en la misma, los siguientes principios:
- Principio de anticipación. Según el cual, el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
- Principio de finalidad. Según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
- Principio de mayor y mejor uso. Según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.
- Principio de probabilidad. Según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
- Principio de proporcionalidad. Según el cual, los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada, teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
- Principio de prudencia. Según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
- Principio de sustitución. Según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel.
- Principio de temporalidad. Según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
- Principio de transparencia. Según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
- Principio de valor residual. Según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Estos principios se utilizarán como criterios de interpretación y, en su caso, de integración de las normas de la Orden ECO 805/2003.
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