Regulación sobre superficie construida
Como técnicos, a la hora de redactar cualquier tipo de informe descriptivo, memoria de proyecto o similares, los conceptos de superficie construida y/o útil suelen ser a veces, aunque parezcan sencillos, complejos de entender. En este post haremos un pequeño repaso sobre la definición de estos conceptos.
Según Catastro
En lo que a catastro se refiere, según el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio de 1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
La Norma 11.3. define superficie construida, como: «3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los Espacios de altura inferior a 1,50 metros.”
No obstante, la superficie que se indica en las fichas catastrales de consulta de bienes de naturaleza urbana es la superficie catastral construida, es decir, la superficie privativa más la que le corresponda de la superficie de elementos comunes.
Según Orden ECO/805/2033
La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo de 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, en su Artículo 4 de definiciones establece lo siguiente sobre la superficie construida y útil:
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Según normativas urbanísticas
A efectos urbanísticos, normalmente existe regulación municipal que determina lo que se entiende por superficie útil y construida y habrá que consultar dicha normativa.
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