Tipos de valoraciones
Continuamos con la segunda parte de nuestro artículo Valoraciones Inmobiliarias.
A continuación describiremos los tipos de valoraciones que debes conocer según su propósito:
Valoraciones con fines comerciales: Se utiliza fundamentalmente para realizar actuaciones privadas entre particulares, tales como valoración de herencias, separación de bienes, repartos familiares, valoraciones patrimoniales por disolución de empresas, ventas, estudios para inversiones, etc.
Valoraciones con fines de garantía hipotecaria (Tasación): Está regulada por la ORDEN ECO/805/2003, que determina que las valoraciones hipotecarias se utilizarán con los siguientes fines:
- Para valorar bienes que sirvan de garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el art. 2 del RD 685/1982, de 17 de marzo.
- Para valorar bienes que sirvan de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigidas en el RD 2486/1998, de 20 de noviembre.
- Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el RD1393/1990, de 2 de noviembre.
- Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el RD1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.
Valoraciones con fines administrativos: Son las realizadas atendiendo a disposiciones de tipo administrativo. Entre estas valoraciones se encuentran las que tienen fines expropiatorios, las catastrales y las fiscales.
Valoraciones catastrales: Son aquellas cuyo fin es exclusivamente la obtención del valor catastral con fines impositivos. Los bienes valorables podrán ser de naturaleza urbana o rústica.
El valor catastral es utilizado para el cálculo del impuesto de bienes inmuebles (I.B.I.), y para el cálculo de los impuestos de Patrimonio, Renta, Transmisiones, Donaciones, Expropiaciones y Declaración de Herederos.
Dentro del ámbito de las valoraciones catastrales son frecuentes las valoraciones periciales contradictorias que presentan los propietarios (personas físicas o jurídicas) cuando se plantea desacuerdo entre la valoración catastral realizada por Hacienda y la que estima su propietario.
Valoraciones municipales: Se utiliza para el cálculo del impuesto sobre el Incremento del Valor del inmueble, también llamado impuesto de Plusvalía. Es un valor próximo al valor de mercado, incluso a veces superior a este, que periódicamente son actualizados, siempre al alza, por cada Ayuntamiento y comunicados los nuevos valores a Notarios y Registradores para la liquidación del impuesto de Plusvalía en la transmisión de cualquier tipo de inmueble.
Valoraciones para aseguramientos: Las valoraciones para aseguramiento de inmuebles tan solo deberá tenerse en cuenta el valor de la construcción, ya que este componente del inmueble es el único que puede deteriorarse con un siniestro y por tanto el único que debe ser asegurado.
Lógicamente en la valoración para aseguramientos deberán incluirse todos aquellos gastos necesarios para poder reproducir el edificio en caso de siniestro total. Es decir, incluiremos honorarios de proyecto y dirección técnica, gastos de escrituras, impuestos, etc.
Métodos de valoración
| Método | ¿Qué valora? | ¿Qué calcula? |
| Coste o Reemplazamiento. | Edificios y elementos de edificios. | Valor de reemplazamiento bruto o neto. |
| Comparación. | Toda clase de inmuebles cumpliendo ciertos requisitos. | Valor de comparación y de comparación ajustado. |
| Actualización de Rentas. | Toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y los derechos reales señalados en el art. 52.2 cumpliendo ciertos requisitos. | Valor por actualización que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. |
| Residual. | Terrenos urbanos y urbanizables estén o no edificados. | Valor residual que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. |
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