Este documento es uno de los grandes desconocidos de entre todos los que recoge y se entregan en una edificación, además de ser obligatorio por ley tal y como vamos a ver a continuación.
Vamos a desentrañar todos los conceptos y aspectos legales que lo regulan en los siguientes apartados.
Definición
El Libro del Edificio se define como una serie de documentos que recogen la información que permite conocer las características físicas y técnicas del edificio, su régimen jurídico, qué actuaciones han de realizarse para el correcto uso y mantenimiento de dicho edificio, así como qué hacer en una situación de emergencia dentro del mismo.
El libro del edificio comprende los manuales de uso y mantenimiento de las instalaciones del edificio entre otros documentos de interés.
El Libro del Edificio no es un trabajo incluido en las funciones de la dirección de obra. Es el promotor quien tiene la obligación legal de confeccionarlo y suscribirlo para su posterior entrega a los usuarios finales del edificio (artículo noveno de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación).
No obstante, es habitual que los técnicos que han participado en la dirección de la obra reciban el encargo de colaborar en la confección del Libro del Edificio, como actuación profesional independiente de la dirección de obra.
¿Qué normativa lo regula?
El Libro del Edificio se menciona por primera vez como tal en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación:
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
«Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.”
El Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, establece que, con al menos 3 días hábiles de antelación a la firma del contrato de compraventa en primera transmisión, todo adquirente de vivienda deberá recibir, entre otros documentos, el libro del edificio, que, en caso de tratarse de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, se entregará a la comunidad de propietarios que se constituya.
Posteriormente, con la aparición del Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación o CTE), se especifica su contenido a nivel estatal (muchas Comunidades Autónomas establecieron legislación sobre mínimo de documentación a aportar en dicho Libro del Edificio desde su primera aparición allá por el año 2000) y se relaciona indirectamente con la ITE:
Artículo 8. Condiciones del edificio.
«8.1 Documentación de la obra ejecutada.
1. El contenido del Libro del Edificio establecido en la LOE y por las Administraciones Públicas competentes, se completará con lo que se establezca, en su caso, en los Documentos Básicos (DB) para el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE.
2. Se incluirá en el Libro del Edificio la documentación indicada en el artículo 7.2 de los productos equipos y sistemas que se incorporen a la obra.
3. Contendrá, asimismo, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado de conformidad con lo establecido en este CTE y demás normativa aplicable, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación de las operaciones programadas para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
8.2 Uso y conservación del edificio.
1. El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio.
2. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones:
a) Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.
b) Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación; y
c) Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.”
Contenido mínimo del libro del edificio
Dispondrá como mínimo de los siguientes apartados:
– La relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación.
– El proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas.
– El acta de recepción de las obras.
– Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, incluyendo la planificación de las operaciones para dicho mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
– El Certificado Final de Obra.
– Certificados de Control de Calidad.
– Documentación del Control de recepción en obra de productos, equipos y sistemas instalados.
– Certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
– Copia del libro de subcontratación.
– Licencia de obra de construcción y licencia de primera ocupación.
– Copia de solicitud y contratos de suministros (electricidad, agua, telecomunicaciones, gas, etc.)
– Copia de solicitud y copia de autorización de instalaciones industriales.
– Documentación sobre todas las intervenciones de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el edificio a lo largo de su vida útil.
– Inspecciones técnicas o informes de evaluación del edificio.
Software de ayuda
Hoy en día, existen programas informáticos que nos ayudan a confeccionar este documento. Tal es el caso, de cypedoc libro del edificio, por ejemplo, que es un software de la marca CYPE Ingenieros S.A. capaz de generar el documento a partir de los datos técnicos que disponga el programa en otras aplicaciones.
Interfaz del software Cypedoc libro del edificio de CYPE Ingenieros S.A.
Como hemos podido leer a lo largo del artículo, el libro del edificio es un documento indispensable donde se recogen aspectos importantes sobre el uso y mantenimiento, entre otros, de las instalaciones de la edificación, y que debe estar a disposición del propietario del mismo.
